Bij elke verkoop van een onroerend goed worden zowel in de onderhandse overeenkomst als in de notariële akte bepalingen opgenomen die te maken hebben met de bodemkwaliteit. Met name dient er informatie verstrekt door de verkoper en door de bevoegde instanties over eventuele bodemverontreiniging en over voor het leefmilieu risicovolle activiteiten uitgeoefend in het verkochte pand of op de overgedragen grond.
Als een woning of een ander onroerend goed wordt verkocht, in vruchtgebruik, opstal of erfpacht wordt gegeven, of wanneer deze rechten worden beëindigd, dient de overdrager een bodemattest voor dit betrokken goed voor te leggen. Dit bodemattest wordt afgeleverd door OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, die in het leven werd geroepen in uitwerking van de in de jaren 70 en 80 ontstane milieuwetgeving. Deze regelgeving had tot doel om de groeiende vervuilingsproblematiek die de naoorlogse welvaart met zich meebracht, in te dijken. Inmiddels bestaat OVAM, als centrale, gewestelijke administratie in het kader van de Vlaamse bodemsaneringsregelgeving, al meer dan 30 jaar, en zijn er tal van wetgevende maatregelen getroffen ter bescherming van het leefmilieu. Het Bodemdecreet daterend van 2006 (voorheen het Bodemsaneringsdecreet),met de aanpassingen van kracht per 1/1/2015 en aangevuld met het Vlarebo (Vlaams Reglement rond Bodemverontreiniging en -sanering),vormt de basis voor de huidige regelgeving.
Een belangrijke doelstelling van het Bodemdecreet is de verwerver van een onroerend goed informeren over de bodemkwaliteit en behoeden voor de verwerving van verontreinigde grond. Als instrumenten hierbij gelden het bodemattest, dat de bij OVAM gekende bodeminformatie vermeldt, en de onderzoeksplicht bij risicogronden.
Een risicogrond is een grond of pand waar bodembedreigende activiteiten werden of worden uitgevoerd, zoals deze worden gedefinieerd door het Vlarebo, hetzij het Vlarem (Vlaams Reglement betreffende de Milieuvergunning),voor inrichtingen gestart tot 31/12/2015 dan wel vanaf 01/01/2016. Een voorbeeld van een risicogrond is een perceel waar zich opslagtanks voor stookolie bevinden met een totale capaciteit van meer dan 20.000 liter, een stortplaats, een benzinestation…
Concreet houdt dit in dat bij elke overdracht van een onroerend goed een geldig bodemattest dient voorgelegd, vooraleer de overeenkomst wordt afgesloten. Een bodemattest blijft in principe geldig, zolang er zich geen administratieve wijzigingen (zoals bijvoorbeeld een ander perceelsnummer door splitsing) of wijziging in de activiteiten voordoen. Hierop geldt één uitzondering, in de zin dat het bodemattest niet bij opeenvolgende verkopen van hetzelfde goed mag worden gebruikt. Er dient m.a.w. bij elke volgende overdracht (verkoop) van exact hetzelfde onroerende goed telkens een nieuw bodemattest aangevraagd.
Een bodemattest is eigenlijk een uittreksel uit het Grondeninformatieregister(GIR),de gegevensdatabank van verontreinigde gronden. Ze wordt door OVAM bijgehouden op basis van de eigen informatie en de gegevens uit de Gemeentelijke Inventarissen van mogelijk verontreinigde gronden. Een "blanco" bodemattest geeft weer dat OVAM voor dit perceel niet over relevante informatie inzake de bodemkwaliteit beschikt en is dus in principe geen garantie dat er helemaal geen bodemverontreiniging is.
Een niet-risicogrond mag steeds worden overgedragen, ongeacht de inhoud van het bodemattest. Die inhoud kan bijvoorbeeld gaan over niet-verplichte bodemonderzoeken die ooit werden uitgevoerd en aan OVAM werden gemeld, of de vermelding van een schadegeval.
Wat betreft de onderzoeksplicht, geldt dat een risicogrond niet mag worden overgedragen zonder geldig oriënterend bodemonderzoek. Een oriënterend bodemonderzoek (OBO) blijft onbeperkt geldig als er geen verontreinigende activiteiten meer plaatsvonden na het onderzoek, en voor zover er zich geen structuurwijzigingen voordeden aan het perceel sedert de ondertekening van het bodemonderzoek door de bodemsanerinsdeskundige. In het geval er wel nog risicoactiveiten plaatsvonden na het OBO, blijft dit slechts één jaar geldig, en dit voor zover er zich geen schadegeval, structuurwijziging van het perceel of een bestemmingswijziging voordeed.
Indien uit een OBO blijkt dat er effectief bodemverontreiniging wordt vastgesteld die verdere maatregelen vereist, dient een beschrijvend bodemonderzoek (BBO) te worden uitgevoerd dat de verontreiniging gedetailleerd in kaart brengt. Op basis van dit BBO wordt dan beslist of, en op welke wijze, er dient gesaneerd. Indien een sanering noodzakelijk blijkt, moet een bodemsaneringsproject worden opgesteld en ingediend bij OVAM, vooraleer de effectieve saneringswerken kunnen starten.
Bij grondverontreiniging geldt het algemene principe dat de vervuiler betaalt. De lasten met betrekking tot de onderzoeken en sanering dienen dan ook gedragen door de overdrager, tenzij deze kan aantonen niet de saneringsplichtige te zijn. In bepaalde gevallen kan dan een vrijstelling van verdere maatregelen worden bekomen. OVAM zal in voorkomend geval hiervoor instaan en de kosten trachten te verhalen op de saneringsaansprakelijke.
Een verontreinigde grond mag pas worden overgedragen, indien uit het goedgekeurde BBO blijkt dat geen sanering nodig is, hetzij nadat de OVAM de uitgevoerde saneringswerken conform heeft verklaard. Van deze regeling kan worden afgeweken met de procedure van versnelde overdracht, waarbij de verwerver zich ertoe verbindt - nadat hij hiervoor een financiële zekerheid heeft gesteld ten gunste van OVAM - om een bodemsaneringsproject op te stellen en de sanering uit te voeren.
Uit dit alles blijkt dat de bodemregelgeving ertoe strekt om enerzijds alle verontreinigde gronden in kaart te brengen en te (laten) saneren, en anderzijds het risico op de aankoop van een verontreinigde in sterke mate te beperken. De verwerver van een onroerend goed is op vandaag inderdaad bijzonder goed beschermd, in de zin dat hij vrijwel geen risico loopt om een verontreinigde grond aan te kopen of geconfronteerd te worden met de uitvoering van saneringswerken, waarvan de kosten niet zelden bijzonder hoog oplopen en die een aanzienlijke vertraging kunnen betekenen in de verkoop van het desbetreffende onroerend goed.
Voor alle betrokken professionals uit de sector geldt dat zij gehouden zijn strikte formaliteiten na te leven om deze bescherming van de kopers te garanderen.