Het nieuwe huurdecreet - kernpunten woninghuur in de kijker

In uitvoering van een aantal bepalingen van de inmiddels genoegzaam bekende Zesde Staatshervorming, werd de bevoegdheid betreffende de bijzondere regels voor de woninghuur overgeheveld naar de gewesten. Dit leidde tot het recent goedgekeurde Vlaamse Woninghuurdecreet, dat van toepassing zal zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 worden ondertekend.

Voor een goed begrip dienen we in acht te nemen dat het decreet enkel slaat op overeenkomsten met betrekking tot de huur voor hoofdverblijfplaatsen (conform het toepassingsgebied van de huidige Woninghuurwet) en op het nieuwe stelsel van de studentenverhuur. Voor alle andere huurovereenkomsten, maar ook voor die aspecten die niet zouden geregeld zijn in het Vlaams Huurdecreet, blijven de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van kracht.

Meestal werden de bestaande bepalingen uit de federale Woninghuurwet, en de van toepassing zijnde bepalingen uit de gemene huur overgenomen, soms aangepast of uitgebreid, en gekaderd in een algemeen woonbeleid. Bijzonder is dat er naast het stelsel voor de hoofdverblijfplaatsen binnen de woninghuur, een nieuw stelsel voor de studentenverhuur gecreëerd werd. Dit laatste onderdeel zal in een apart artikel behandeld worden.

Een opvallende wijziging bestaat er daarnaast in dat de meeste bepalingen uit het huurdecreet van dwingend recht zijn, in het bijzonder deze onder de titel over de huur van hoofdverblijfplaatsen. Dit houdt in dat er contractueel niet kan worden van afgeweken, en dat een rechter minder appreciatiebevoegdheid heeft bij de beoordeling van geschillen.

Wat zijn nu de opvallendste wijzigingen bij de huur voor hoofdverblijfplaatsen? Inzake de huurtermijn blijft een huurovereenkomst van negen jaar de regel. Korte overeenkomsten, die, ook ingeval van verlengingen, in totaal niet meer dan drie jaar mogen bedragen, kunnen nog steeds. Nieuw is echter wel dat de huurder hier voortaan een opzegmogelijkheid heeft, mits uiteraard de naleving van een bepaalde opzegtermijn en -vergoeding.

De opzegtermijn voor de huurder beloopt onveranderd drie maanden, en de opzegvergoeding drie, twee of één maand, in functie van het tijdstip van beëindiging. De opzegtermijn bedraagt voor de verhuurder nu in alle voorziene gevallen, te weten de opzeg voor persoonlijk gebruik, de opzeg voor renovatiewerken, de opzeg zonder motief (mits vergoeding),en de noodzakelijke opzeg bij einde huur, zes maanden. Enkel bij het einde van de overeenkomsten van korte duur, dient slechts een opzegtermijn van drie maanden in acht genomen.

Indien een huurovereenkomst niet geregistreerd is (behalve tijdens de eerste twee maanden van de looptijd van het contract),dient de huurder geen opzegtermijn of - vergoeding te respecteren.

Tevens werd nu voorzien in een concrete regeling bij overlijden van de huurder : tenzij de erfgenamen verklaren de huurovereenkomst te willen verderzetten, wordt de huurovereenkomst ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, en dient een vergoeding van één maand huur betaald.

Inzake de woningkwaliteit werd één en ander gewijzigd, in de zin dat de federale woningkwaliteitsnormen - en welke steeds in bijlage aan een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats dienden gevoegd - niet langer van toepassing zijn, maar enkel nog de relevante bepalingen uit de Vlaamse Wooncode. Zowel bij aanvang als tijdens de duur van de overeenkomst, zal de woning nu dienen te voldoen aan de gewestelijke minimale kwaliteitsvereisten, zoals vastgelegd in die Vlaamse Wooncode. Nieuw is dat het conformiteitsattest een rol krijgt toebedeeld en op verschillende niveaus van het huurdecreet wordt opgenomen als voorwaarde of bewijs.

Het goede nieuws is dat de Vlaamse Regering, wat betreft de onderhouds- en herstellingsplicht van huurder en verhuurder, zal voorzien in een richtinggevende lijst. Dit moet discussies hierrond aanzienlijk doen verminderen.

Wat betreft de financiële aspecten, springt de gewijzigde huurwaarborgregeling in het oog: het maximale bedrag wordt opnieuw opgetrokken tot drie maanden huur. Tegelijk met de invoering van het Huurdecreet, zal ook een nieuw besluit van de Vlaamse Regering in werking treden met betrekking tot het instellen van een renteloze huurwaarborglening. Die moet ervoor zorgen, onder zeer strikte voorwaarden, dat sommige huurders de huurwaarborg niet in één keer te hoeven op te hoesten.

De bankwaarborg wordt afgeschaft als mogelijkheid, de OCMW-bankwaarborg blijft wel behouden, en er komen twee nieuwe vormen bij: de persoonlijke borgstelling en de zakelijke zekerheidsstelling (zoals een verzekeringsbon). Belangrijk is dat de huurder de keuze heeft in het bepalen van de vorm, met uitzondering van de persoonlijke borg, waarvoor de verhuurder - om evidente redenen - wel zijn goedkeuring dient te geven.

Voortaan wordt ook het verdelingsprincipe van kosten en lasten duidelijk geregeld: alles wat met het gebruik van het goed te maken heeft, zal voor rekening van de huurder zijn, en hetgeen voortspruit uit de zakelijke rechten van de woning, voor de verhuurder. De Vlaamse Regering zal hier zelfs een - dwingend - lijstje voor opstellen.

Met de invoering van het Huurdecreet, wordt de medehuur eindelijk gereglementeerd. Tot op vandaag hadden wijzigingen langs huurderszijde niet zelden onverwachte en vervelende gevolgen voor alle partijen. Nu is vastgelegd dat een partner binnen een geïnstitutionaliseerde partnerrelatie (huwelijk, wettelijke samenwoning) van rechtswege - dus automatisch - medehuurder is. Dit maakt de huurders meteen ook samen hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk ten aanzien van de verhuurder, weliswaar met uitzondering van de verplichtingen die zijn ontstaan voordat men medehuurder werd.

Bij beëindiging van de partnerrelatie bepalen de partners wie huurder blijft. De vrederechter kan optreden als de ex-partners hier onderling niet uit raken. Indien de vertrekkende partner bij aanvang van de huurovereenkomst reeds medehuurder was, kan hij nog zes maanden aangesproken worden in betaling van de huurprijs.

Voor een feitelijke samenwoning is toestemming van de verhuurder vereist om de extra persoon medehuurder te maken. Bij een weigering kan een vrederechter uitspraak doen, rekening houdend met een aantal dwingende bepalingen. Zo mag die alleen weigeren als de voorgestelde persoon nog geen jaar in de woning woont, de vordering van de andere huurder(s) er enkel toe strekt om die persoon slechts op korte termijn medehuurder te maken, wanneer hij onvoldoende solvabel wordt geacht, of wanneer de toepasselijke  bezettingsnorm voor die woning zou worden overschreden.

Een medehuurder kan ten persoonlijke titel opzeggen. Hij blijft nog gedurende zes maanden aansprakelijk indien geen nieuwe medehuurder in zijn plaats komt. Opnieuw kan hier een vordering voor de vrederechter ingesteld worden als de verhuurder of de andere medehuurder(s) niet akkoord gaan met de door de vertrekkende huurder voorgestelde nieuwe huurder. De vrederechter kan de nieuwe huurder slechts op bepaalde gronden weigeren, zoals bijvoorbeeld het veto van de andere huurder(s) tegen de nieuwe kandidaat-huurder…

© Pixabay