“Uw grond is goud waard, Joris Ockier”.

Waarom zou u werken met een projectontwikkelaar?

"Ze kunnen van een verpauperde omgeving een trendy buurt maken of een oud industrieel patrimonium omtoveren tot een efficiënt KMO-park”. De ontwikkelaar doorloopt voor u de lange weg van wetgeving, met haar regels, haar mogelijkheden, alsook haar beperkingen. Op dit moment is er een grote misperceptie omtrent projectontwikkelaars:“ Het zijn sluwe geldwolven, die overal torenhoge appartementen willen ontwikkelen en rond rijden in een navenante auto”. Ontwikkelaars nemen echter met grote, indrukwekkende investeringen een reëel ondernemingsrisico, in een wereld met alsmaar meer gereglementeerde administratie. In de weg naar vergunningen worden zij steeds vaker geconfronteerd met hindernissen. Ze zijn rekenaars en risico-inschatters, die elk dossier grondig onderzoeken.

Wat brengt de toekomst voor mijn grond?

Op vandaag bevindt de ruimtelijke ordening zich aan de vooravond van een fundamentele omwenteling. Wie grond heeft in een woonuitbreidingsgebied, kijkt met bezorgde ogen. Wie grond bezit op een centrale plaats, kijkt de kat uit de boom en wacht op een aankomende, grote meerwaarde. Als planningsinstrument is het gewestplan sterk verouderd en de RUP’s en BPA’s (plannen die een richtinggevende functie bepalen) zijn niet flexibel genoeg. De overheid werkt dan ook aan een nieuw plan om de ruimtelijke ordening anders te benaderen. Denk maar aan de Betonstop - nu Bouwshift - waarbij men de buitenruimte zoveel mogelijk wil vrijwaren en kernverdichting vooropstelt. Een cruciaal probleem duikt hierbij op. Ruimtelijke ordening mag dan al gebaat zijn bij een verandering; dat nieuwe principe druist evenwel in tegen het eigendomsrecht en roept doembeelden op van dictatoriale regimes.  

Waarom niet alles zelf doen?

Iedere gemeente heeft zo zijn regelgeving, waardoor men bij elke ontwikkeling moet rekening houden met tal van verordeningen. Op uw eentje kan u moeilijk een buurt opwaarderen. Indien u daarentegen gaat samenwerken of overleggen met alle buren, maar ook met projectontwikkelaars, is er wel veel mogelijk, ook op financieel vlak.  

De overheid blijft uiteraard steeds een sleutelrol spelen en zal altijd eindbeslisser zijn. Zij beslist op basis van onderbouwde adviezen, zoals deze van de dienst ruimtelijke ordening, de kwaliteitskamer, de gemeenteraad, de brandweer, intercommunales, de Gecoro,… De beleidsmakers beschouwt u dan ook beter als een partner dan louter als rechter. Een goed uitgewerkt plan, dat door architecturaal vernuft rekening houdt met de bezorgdheden van de buurt, kan al vlugger rekenen op goedkeuring. In het verkrijgen van de vergunning toont de ontwikkelaar zijn meerwaarde. Het is immers de vergunning die de waarde van de grond bepaalt.

Waarom uw grond verkopen, of juist niet:

WEL : Grondcompensaties kunnen lager worden, bijvoorbeeld in het geval van  woonuitbreidingsgebieden

WEL : Het risico bestaat op een veranderende wetgeving, die de waarde van uw grond negatief kan beïnvloeden

NIET : Goede locaties zullen in de toekomst nog beter worden

NIET : De mogelijkheid bestaat dat uw grond fiscaal gunstiger wordt

Welke tendens mag ik nog verwachten?

Op dit moment leven we in een deeleconomie; bezit is iets van de vorige generaties geworden. CD’s zijn vervangen door Spotify en lidmaatschappen. Zo bestaan er op basis van dit principe ook al woonvormen. Op demografisch vlak merkt men een groeiende gezinsverdunning op; de units zullen kleiner moeten worden. Ook fiscaal is van alles mogelijk; kijk maar naar de heisa omtrent de Mobiscore. Zo zou een belasting op EPC- waarde of op een niet-duurzame ligging tot de mogelijkheden kunnen behoren.

Waarom vandaag verkopen?

De vraag is groot, de prijzen stevig, de verkoop goed; het aantal vergunningen piekt en er heerst een ontwikkelingsoptimisme. Kortom het is het juiste moment…

Gebaseerd op het boek 'Mijn grond is goud waard van Joris Ockier'

 

Blijf op de hoogte van onze nieuwe studentenkoten of ons bedrijfsvastgoed